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Prazo
Geral de Garantia na Construção Civil
Engº Paulo Grandiski
Texto extraído da apostila do Curso Básico de Perícias e
Anomalias em Edificações ministrado pelo IBAPE/SP em
maio/98
A doutrina e jurisprudência dominantes, antes do CDC,
estenderam o prazo de 5 anos do art. 1245 do CC ,
nominalmente válido só para empreiteiros, como prazo
genérico válido para todos os construtores, envolvendo
também obras por administração, por exemplo. Dizia Hely
Lopes Meirelles:
"Em
face das leis reguladoras da profissão do engenheiro e
do arquiteto, é hoje fora de dúvida que a
responsabilidade prevista no art. 1245 do Código Civil
para os empreiteiros é extensiva a todo construtor,
qualquer que seja a modalidade contratual adotada para a
execução da obra.. ... Ficam sujeitos, portanto, à
responsabilidade excepcional do art. 1245 do Código
Civil, tanto os construtores de grandes ou pequenos
edifícios, como os que executam obras outras de vulto"
"Direito de Construir"- Hely Lopes Meireles - Ed.
Freitas Bastos, 2. edição, folha 280.
Esta
afirmação do Dr. Hely Lopes Meirelles na 2a. edição de
seu livro pretendia extender a aplicação do art. 1245
aos casos envolvendo solidez e segurança:
a) de todas as modalidades de contrato (não só
empreitada, como diz o texto), mas também para
administração, com ou sem fornecimento de materiais);
b) de todos os portes (as "construções consideráveis",
como diz o texto), excluindo as obras provisórias, que
dispensam essa garantia, conforme pode ser visto na 7ª
edição do livro:
"O Código Civil restringe a responsabilidade quinquenal
pela solidez e segurança da obra aos "edifícios e
construções consideráveis (art. 1245). Na linguagem
técnica, "edifício" é a obra específica e imediatamente
utilizada pelo homem, como a casa, o templo, a escola, o
hospital, diversamente de "construção", que designa,
genericamente, toda realização material de dominação da
Natureza, tais como estradas, pontes, usinas, as quais,
embora visando à satisfação de necessidades humanas, não
são ocupadas diretamente pelo homem, mas, sim, por seus
instrumentos de trabalho. A responsabilidade de que
cuidamos incide sobre todo e qualquer "edifício", mas,
quanto às demais construções, somente sobre as
"consideráveis", ou seja, as de grande porte e de
caráter permanente, visto que as provisórias, por sua
própria natureza, dispensam tal garantia".
(HELY
L. MEIRELLES, Direito de Construir,7a. ed., fls. 226)
Essa
doutrina acabou sendo estendida, em muitos julgados para
todos os casos da construção civil, incluindo aí, de
cambulhada, os casos de vícios redibitórios que não
envolviam solidez e segurança da construção.
Em
conseqüência dessa tendência jurisprudencial, o prazo
legal e genérico de garantia na construção civil passou
a ser de 5 anos.
O artigo 1245 do CC especificou o prazo de garantia de 5
anos, para os casos que envolvessem a solidez e/ou
segurança da construção (falhas estruturais, perigo de
desabamento, etc), dentro dos quais se presume a culpa
do construtor, que só se livrará da responsabilidade se
provar que a culpa cabe a terceiros . Seria o caso de
provar que o agente causador é outro: destruição de
pilar de prédio por acidente ou ataque químico,
rompimento de adutora, que afetou a fundação,
rebaixamento de lençol freático ou escavação de obra
feita por vizinhos, etc.
Os conceitos de solidez e segurança, ao pé da letra,
restringem-se às falhas estruturais, perigo de
desabamento, rompimento de lajes, paredes, telhados ou
assoalhos, etc., ou seja, fatores relacionados à ruína
ou ao risco da ruína da obra. A jurisprudência mais
recente tem alargado esse conceito, incluindo neles os
casos envolvendo infiltrações de água, vazamento de
gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio,
umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos
que podem afetar a saúde dos moradores, etc. A
justificativa para este fato tem se baseado, de um lado,
no desenvolvimento tecnológico da construção civil, e de
outro na tendência de responsabilizar objetivamente os
construtores por atos que não preservem a incolumidade
física e patrimonial das pessoas.
PRAZO DE PRESCRIÇÃO
QUANTO À SOLIDEZ E SEGURANÇA DA CONSTRUÇÃO, NO CC.
Conforme a opinião do Dr. Hely Lopes Meireles, o prazo
de 5 anos previsto no art. 1245 do CC deveria ser
considerado como prazo de garantia, e não prazo de
prescrição, que não é citado em nenhum outro lugar
referente às construções no Código Civil, exceto quanto
aos vícios redibitórios citados no art. 178. Por isso
ele aplicou cumulativamente o disposto nos artigos 179 e
177 do CC, concluindo que para a construção civil o
prazo de prescrição seria de 20 anos!
Art. 179 do CC - Os casos de prescrição não previstos
neste Código serão regulados, quanto ao prazo, pelo art.
177 do CC.
Art.
177 do CC - As ações pessoais prescrevem ordinariamente
em 20 anos, as reais em dez entre presentes, e, entre
ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam
ser propostas.
Esta interpretação do Dr. Hely Lopes Meirelles acabou se
constituindo na corrente doutrinária majoritária até
agora, nos tribunais de São Paulo.
Esta
corrente doutrinária entende que o prazo inicial de 5
anos do art. 1245 do CC é de simples garantia legal
quanto à solidez e segurança da edificação: dentro deste
prazo, o reclamante fica dispensado de provar porquê a
falha ocorre e qual a sua causa - basta provar que ela
existe. Se este prazo for ultrapassado, a
responsabilidade do construtor deveria ser provada (não
seria presumida). O ônus da prova, a partir dos 5 anos,
ficaria por conta do comprador, que ainda assim poderia
mover ação contra o construtor, que prescreveria em 20
anos.
O prazo
quinquenal dessa responsabilidade é de garantia, e não
de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns
julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança
da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu
recebimento, a ação contra o construtor e demais
participantes do empreendimento subsiste pelo prazo
prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que
surgiu o defeito.
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