ASPECTOS LEGAIS DA CONSTRUÇÃO
Fonte: Revista Arquitetura & Construção - jul/92.
A construção de uma edificação exige que sejam considerados e
atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter
legal, que têm início já na escolha do lote.
A legislação é muito ampla, e varia de um local para
outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a
contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro).
Entretanto, é bom saber o que ela envolve.
A primeira questão refere-se às cláusulas contratuais do
loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes,
são até mais severas que o Código de Edificações do município.
Elas podem definir, por exemplo, o número de pavimentos, a
taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do
terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno),
o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a
relação entre o total de área construída e a área do terreno)
e a adoção de recuos maiores que os previstos em lei.
Se o lote pretendido está no litoral, em região de
mananciais (junto a represas ou bacias hidrográficas) ou em
área de floresta nativa, as exigências legais se multiplicam.
No caso do litoral, muitas faixas de terra são bens
permanentes da Marinha Brasileira; paga-se o preço de mercado
do lote, mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda é
preciso cumprir as exigências para sua ocupação. Geralmente,
não se constrói ao longo de uma faixa de 30m, contados a
partir da maré alta; nela, só são permitidos equipamentos de
lazer e jardins, desde que não comprometam a paisagem.
Em área de proteção aos mananciais, o problema está mais
na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento,
visando prejudicar o menos possível a vegetação nativa.
Árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas vezes,
elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam
estar indicadas no levantamento planialtimétrico.
No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno,
a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão
bastante pequenos, para que a construção da edificação não
caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento, deve-se
verificar se o mesmo está em região protegida por lei
especial.
Principalmente em cidades grandes, não é incomum estar
tramitando, nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal,
projetos que impliquem, futuramente, na desapropriação parcial
ou total de áreas - e, conseqüentemente, na sua
desvalorização, pois esse procedimento não respeita os valores
de mercado.
Ao pensar em comprar um terreno urbano, é necessário
conferir se há, no bairro, algum projeto de porte, como uma
alça viária, a duplicação de uma avenida, a construção de
prédio público ou até a urbanização de uma praça, o que poderá
levar parte do lote.
O
profissional pode identificar a classificação do lote quanto à
sua localização, o que a legislação de zoneamento permite
construir e se há projetos para alteração do uso do solo nas
imediações.
Uma vez resolvidos os prováveis problemas que envolvem a
compra, é preciso definir o profissional responsável pelo
projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o Instituto de
Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorários que
serve de parâmetro para os profissionais. A escolha de um
profissional que já atue na cidade é uma boa alternativa,
tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar cadastrado
junto à respectiva prefeitura.
Os procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura
devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou
por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos
exigidos normalmente são:
• o título de propriedade do imóvel, devidamente
registrado (escritura);
• cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
• memorial descritivo, especificando os materiais a serem
utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e
pelo proprietário);
• peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada
principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo
próprio da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo
responsável pela obra e pelo proprietário);
• levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado
por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);
• vias da taxa recolhida para o CREA,
com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem
quadrada, sem a qual a prefeitura não libera o Alvará de Construção;
• cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos
e cadastrados na prefeitura;
• cópia da carteira do CREA dos profissionais;
• comprovante de pagamento das taxas e emolumentos
exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade)
referentes ao andamento do processo a ser instaurado.
Caso o setor municipal responsável pela liberação do
Alvará de Construção encontre alguma irregularidade, emitirá
um Comunique-se, ou seja, um comunicado oficial do problema
encontrado e um prazo para que este seja sanado; deve-se ficar
atento aos prazos do Comunique-se, para que as pendências
sejam resolvidas em tempo hábil.
As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro
construído na obra seja cercado por tapumes, dão um prazo para
seu cumprimento e cobram uma taxa para sua execução (embutida
nos comprovantes exigidos antes da aprovação do projeto).
Todos os profissionais que trabalharão na obra (à exceção
dos autônomos) precisam ser registrados de acordo com as
normas no Ministério do Trabalho, pagando a Guia de
Recolhimento da Previdência Social. Em um quadro de avisos, em
local visível, estarão os nomes dos empregados, horários de
entrada e saída e horário de funcionamento da obra.
Na obra ficará uma cópia da planta aprovada e o Alvará de
Construção. De acordo com a legislação, deve haver um
banheiro, mesmo que os empregados não durmam no alojamento. A
obra ainda deverá ter ligação de água e luz e a placa do autor
do projeto e do responsável técnico em lugar visível: se um
fiscal do CREA não a localizar, pode multar o profissional com
base em lei federal.
Dependendo da situação do terreno, são estipulados
horários para carga e descarga, da entrega do material de
construção aos bota-foras de terra. A legislação é específica
demais, mas os horários usados visam evitar que a construção
incomode a vizinhança.
A fiscalização de obras, na verdade, não existe para
aterrorizar os proprietários, mas para impedir que a
legislação seja ferida. Quando algum tipo de irregularidade é
encontrado - a construção não confere com a planta aprovada,
foram feitas alterações no projeto original, há desrespeito às
leis trabalhistas -, o fiscal deve emitir uma Notificação ao
proprietário ou profisional responsável pela obra. A exemplo
do Comunique-se, a Notificação não é uma penalidade em si, mas
um documento legal, com prazo para que o proprietário ou o
profissional apresente a solução do problema. Quando a
irregularidade é muito grave, pondo em risco a integridade
física dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra
clandestina, o fiscal tem poderes para embargar (paralizar) a
obra.
Uma vez embargada, é dado um prazo para regularizar (ou
justificar) a irregularidade que gerou o embargo, pagando uma
taxa correspondente às adotadas na religação de água ou luz
quando interrompidas por falta de pagamento.
Concluída
a obra, visitados os guichês que comandam os aspectos legais
da construção e cumpridas todas as obrigações técnicas e
legais, é emitido o mais almejado dos documentos para quem
constrói: o Habite-se. Sem ele, não é possível ocupar o
imóvel; com ele, acaba a interferência municipal sobre a
construção.
